Le statut LMNP : réduire vos impôts en investissant dans la location meublée

L'investissement locatif a toujours été une option prisée pour ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille d'actifs. Parmi les nombreuses opportunités que propose le marché immobilier français, le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) émerge comme une option attrayante pour ceux qui souhaitent combiner rentabilité locative et avantage fiscal. Alors, qu'est-ce que le LMNP, et comment peut-il servir de levier pour optimiser sa fiscalité ? Plongeons ensemble dans le mécanisme de cet outil d'épargne.

1. Le LMNP en quelques mots

Avant tout, comprenons ce qu'est le LMNP. Le Loueur en Meublé Non Professionnel est un statut fiscal qui permet à un particulier de louer un bien immobilier meublé sans être considéré comme un professionnel. En d'autres termes, ce statut est idéal pour ceux qui ne font pas de la location meublée leur principale source de revenus, mais souhaitent en tirer des bénéfices financiers.

2. Pourquoi choisir la location meublée ?

La location meublée présente plusieurs avantages. Premièrement, les locataires ont souvent une préférence pour les logements meublés, car ils évitent l'achat de meubles et l'installation peut être immédiate. Cela se traduit généralement par des baux plus courts, ce qui permet une flexibilité accrue pour le propriétaire. De plus, les loyers des logements meublés sont en moyenne 10 à 15% plus élevés que ceux des logements non meublés.

Exemple pratique : Prenons l'exemple de Clara, qui a récemment acheté un studio à Lyon. Elle décide de le louer meublé pour un loyer mensuel de 650€, alors qu'elle aurait pu le louer non meublé pour seulement 570€. Grâce à la location meublée, elle perçoit un surplus de 80€ chaque mois, soit 960€ sur l'année.

3. LMNP : Comment ça fonctionne ?

Le principal attrait du statut LMNP réside dans son régime fiscal avantageux. En effet, en tant que LMNP, vous pouvez déduire la plupart de vos charges (intérêts d'emprunt, taxes, charges de copropriété, frais de gestion, etc.) ainsi que l'amortissement du bien immobilier et des meubles de vos revenus locatifs.

Exemple pratique : Imaginons que Clara perçoive 7 800€ de revenus locatifs annuels (650€ x 12). Elle a 2 500€ de charges (taxes, intérêts d'emprunt, etc.) et peut amortir 3 000€ par an pour le bien et les meubles. Grâce au statut LMNP, elle déduira ces montants, soit un total de 5 500€, de ses revenus locatifs. Elle ne sera donc imposée que sur 2 300€, au lieu de 7 800€ sans le statut LMNP.

En conclusion, le statut LMNP est un outil puissant pour ceux qui cherchent à investir dans l'immobilier tout en optimisant leur fiscalité. Grâce à la combinaison de la location meublée et des avantages fiscaux du statut, il est possible d'accroître la rentabilité de ses investissements tout en réduisant son imposition. Dans la suite de cet article, nous explorerons d'autres astuces et stratégies pour maximiser vos rendements avec le LMNP.

‍

4. Choisir le bon régime fiscal

Sous le statut LMNP, deux régimes fiscaux s'offrent à vous : le régime micro-BIC et le régime réel.

• Micro-BIC : Il est simplifié et offre un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs. Cela signifie que seule la moitié de vos revenus sera soumise à imposition. Ce régime est automatiquement appliqué si vos revenus locatifs ne dépassent pas 72 600€ (en 2022).
• Régime réel : Plus complexe, ce régime vous permet de déduire l'intégralité de vos charges réelles, ainsi que l'amortissement de votre bien et de vos meubles. Il est particulièrement intéressant si vos charges sont importantes.

Conseil pratique : Si Clara a des charges réelles qui dépassent 50% de ses revenus locatifs, il serait plus avantageux pour elle d'opter pour le régime réel.

5. LMNP : Ancien vs. Neuf

Le LMNP ne se limite pas aux biens neufs. En effet, il est possible d'investir dans un bien ancien, de le rénover, et de bénéficier du statut LMNP. Investir dans l'ancien peut permettre d'obtenir des prix d'achat plus bas et d'avoir un rendement locatif plus élevé.

Cependant, les biens neufs offrent souvent des garanties (comme la garantie décennale) et peuvent être éligibles à d'autres avantages fiscaux, tels que la loi Pinel pour certains investissements locatifs.

6. Les pièges à éviter

• Ne pas confondre LMP et LMNP : Il existe aussi le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Ses conditions et avantages sont différents. Assurez-vous de choisir le bon statut en fonction de vos objectifs et de votre situation.
• Gestion de la TVA : Certains programmes LMNP, comme les résidences de services (étudiantes, seniors, etc.), peuvent donner droit à la récupération de la TVA. Toutefois, des conditions s'appliquent, et il est essentiel de bien se renseigner pour éviter des déconvenues.
• Ne pas négliger l'emplacement : Comme tout investissement immobilier, l'emplacement est clé. Assurez-vous de choisir un lieu attractif pour maximiser vos chances de location.

‍